Frenchie-sexy la mise Marseille République
Au n°84
"Laurent Guerrier, comme un guerrier. Moi, je suis ce qu’on appelle : "Le directeur de la production", et, à ma connaissance, je suis le seul architecte à ce poste en France. Je m’occupe de toutes les relations avec les architectes, les bureaux d’études, les entreprises, pour définir le produit marketing, passer les marchés et faire les travaux dans le but de revendre. Je suis salarié chez Marseille République. Nous, on est des promoteurs."
Koinai : Quelle part du parc immobilier de la rue possède Marseille République ?
Marseille République couvre 40% de la rue, 40 et des brouettes ; Eurazéo un peu moins de 50% ; de mémoire, les 15 à 20% du patrimoine restant sont à des propriétaires autres, des copropriétés, partout, tout le long. Quand on parle de la rue de la République, on parle d’îlots. Ces îlots composés d’immeubles ne donnent pas forcément que sur la rue de la République, mais aussi sur une parallèle ou une adjacente.
K : Y-a-t-il un rapport entre le découpage en îlots et le chantier tramway ?
Aucun. Le tramway avance par séquences. L’ensemble du parcours est découpé en cantonnements, chaque cantonnement en îlots. Ceux qui vont des n° 2 à 27 correspondent à l’îlot 8 pour nous. On nous a dit que le tram devrait rouler en Juillet 2007, nous, on démarre à peine, on a commencé un, deux îlots sur treize. On livrera les derniers appartements le 30 décembre 2008. Ça veut dire un peu plus d’un appartement par jour livré, même le dimanche et à Noël. C’est un pari que l’on tient sur cinq ans entre le moment où on a acheté et le moment où on devrait avoir tout revendu. C’est extrêmement court.
K : Comment s’est fait le partage du territoire ?
Le partage a eu lieu avant qu’on arrive. Les frères Péreire, qui ont construit l’opération, ont pris le bouillon quand ils sont arrivés en bas de celle qui s’appelait "La rue Impériale". Donc ils se sont revendus à la Société Immobilière Marseillaise. La S I M est alors devenue propriétaire de la totalité de la rue entre-temps re-nommée "Rue de la République", et d’un tas d’îlots adjacents dans le périmètre centre-ville. Il y a une vingtaine d’années, elle a séparé son patrimoine en deux, une partie a été revendue à l’ANF-Eurazéo je crois, une autre à P2C. Nous on a racheté P2C en Juillet 2004 et on l’a rebaptisée autrement, parce que P2C, c’était pas très sexy.
K : Êtes-vous une société de biens immobiliers ?
Non, on est une SA, française, contrairement à un grand nombre de "on-dit". Notre opération, nos partenaires sont à 70% des sociétés : la Société Générale et la Caisse d’Épargne ; nous ne sommes pas des Américains et nous ne sommes pas une société américaine. Moi, je suis Marseillais, je me sens pas Américain. On est 40 dans l’équipe, on va être un peu plus encore, ça s’étoffe. On n’a pas une démarche de financiers purs, ni d’investisseurs purs, on ne peut pas être aujourd’hui - je dogmatise - qu’une seule chose, que ce soit en culture, en amour ou en boulot. Donc on est d’abord des promoteurs, dans un souci de rénover, de valoriser, de remettre en état.
K : Dans quel état vous avez trouvé le parc immobilier ?
Effrayant. On a retrouvé un patrimoine qui n’avait jamais été entretenu, pas une salle de bain, pas un réseau électrique n’avait été rénové par les prédécesseurs pour des raisons qui leur appartiennent, notamment parce que refaire aux normes et aux conditions d’aujourd’hui, c’est extrêmement coûteux. Il faut une surface financière énorme, il faut accepter de perdre avant de gagner, sans être sûr de gagner. C’est un pari et les seules personnes qui peuvent parier sont celles qui disposent de cet argent tout de suite ; les précédents ne l’avaient pas, ou pas dans la même mesure et puis c’est une question de disposition, de métier : la personne à qui on a racheté faisait de la bière ! Il est certain que quand il a mesuré la difficulté d’une rénovation urbaine, quand il a mesuré la taille du truc : 1500 appartements, quasiment 130 commerces, 130 000 m² de plancher... quand il a vu tout ce qu’il fallait refaire : toutes les façades, tous les appartements, toutes les parties communes, tous les commerces, toutes les toitures, toutes les structures (parce que les poutres au dernier étage qui prennent l’eau depuis 40 ans...) Ça représente aujourd’hui l’opération de rénovation urbaine la plus importante d’Europe, c’est un barnum monstrueux, énorme, à regarder, à vérifier, à diagnostiquer. On a fait des audits, qu’on a repris depuis, on continue, d’ailleurs je vais en lancer une nouvelle série.
K : Sur quel marché vous positionnez-vous ?
Quand on travaille sur un petit immeuble de quinze logements on se dit "Tiens, j’ai envie de le faire pour la Jet 7", ou au contraire "J’ai envie de faire du logement social"... Jusqu’à 20, 30 logements, on maîtrise. Quand on fait 1500 appartements, ça veut dire 3500 à 4000 personnes qui vont arriver en centre-ville, soit un village quasiment de la taille de Roquevaire ! Donc, il y aura de tout : du 35 au 200m², du studio au T7. Est-ce qu’on peut comparer un immeuble haussmanien entièrement refait "à la manière de" mais avec les contraintes et les normes d’aujourd’hui, à l’immeuble d’un promoteur lambda, neuf, en béton banché*³, avec des menuiseries PVC ?... C’est le public qui nous le dira.
K : Comment rénove-t-on à grande échelle ?
On refait la totalité des appartements selon trois principes. Premièrement, réfection immédiate pour le relogement des locataires qui souhaitent rester : appartements, façades, parties communes ; ce qu’on a fait dans l’îlot 13 et 24. Cette partie est confiée aux entreprises, aux artisans avec lesquels on a passé un marché comprenant le descriptif des réfections, validé par un architecte des bâtiments de France... Deuxième type de marché : des immeubles sur lesquels on engage des rénovations dites "lourdes". Là, on touche à la structure, aux murs, aux cages d’escaliers ; on va faire des ascenseurs dans tous nos immeubles, démonter toutes les toitures. Les appartements sont dédiés à la vente aux particuliers, vous, moi, qui veut. Et troisième principe : chacun va pouvoir se faire son kit de finition. On propose plusieurs gammes, un peu comme les voitures qui vont de GL à GTI. L’équipement de base comprend contractuellement du parquet, la clim... On arrive à avoir des prestations et du matériel plutôt de qualité pour le même prix, en jouant sur les quantités. Pour vous donner une idée, j’achète 7200 fenêtres en bois quand un promoteur normal en commande 200 ou 300.
K : Les promoteurs sur la rue suivent-ils tous le même cahier des charges ?
Moi, je peux vous dire les travaux qui nous concernent nous. D’abord parce que l’on est au courant, ensuite parce qu’on les maîtrise. On n’a pas d’intervention possible sur les opérations publiques, parce que nous on est un opérateur privé ; on n’a pas d’intervention, non plus, sur les autres opérateurs privés. Eurazéo a une démarche qui est très différente parce que eux sont propriétaires de leur patrimoine et ils le rénovent pour la location. Donc leur opération n’est pas pensée du tout de la même manière. Nous on rénove les appartements pour les louer et pour les revendre et pour les opérateurs sociaux aussi puisqu’on est le plus gros opérateur social de PACA en ce moment. On sait ce qu’ils font parce qu’on les voit, parce qu’on discute. Mais on est deux sociétés indépendantes. Est-ce que Renault sait ce que fait Peugeot, oui. Est-ce que pour autant ils vont faire les mêmes bagnoles, je crois pas.
K : Avez-vous fait des découvertes ?
On ne trouve rien de spectaculaire, rien de ce que l’on ne s’attendait pas à trouver : des staffs*¹, des pierres de Cassis... Contrairement à une idée souvent reçue, la rue de la République n’était pas une rue riche quand elle a été pensée, et donc habitée. On retrouve à l’intérieur ce même dépouillement. En fait on entre dans des appartements extrêmement miséreux soit parce qu’ils ont étés abandonnés depuis très longtemps, soit parce qu’ils ont été cambriolés par des gens qui n’avaient pas beaucoup d’argent et pas tellement non plus le souci de l’art de vivre, donc c’est souvent très médiocre, souvent très abîmé et y’a rien : le plus bel élément que j’ai trouvé c’est une tringle de main courante de 10 cm de long et il en existe trois. Vous n’avez pas, comme au Palais Longchamp, des escaliers balancés avec des sculptures en fonte, des types qui tiendraient des candélabres, des feuilles d’acanthe dorées... Pas du tout. On a des petits staffs très sobres, des petites baguettes dans les halls. C’est la trame du trois-fenêtres marseillais, au pire c’est un petit peu plus grand, mais c’est vraiment le même principe. Autre chose significative : les mansardes ne sont pas des chambres de bonne, donc les gens n’avaient pas de personnel. Sauf pour les deux, trois hôtels, comme celui des Folies Bergères, on ne trouve pas non plus de portes cochères pour faire entrer les fiacres, ni d’écuries au rez-de-chaussée.
K : Quelles contraintes le passé impose-t-il aux constructions présentes ?
C’est vrai que l’histoire de la rue de la République c’est celle des frères Pereire, d’un dépôt de bilan et d’une faillite. C’est vrai que des choses n’ont pas été terminées, notamment des îlots qui n’ont pas été construits, des parcelles restées vides. Mais, concernant le bâti, à partir du moment où il est classé, on n’a pas le droit de modifier. Par exemple, on n’a pas le droit de toucher, de refaire "à la manière de", les corbeaux restés en l’état, c’est-à-dire en pierre brute. Seul le compagnon de l’époque a pu refaire sa pièce cassée ou bien reprendre le dessin original. Mais le principe des monuments historiques c’est à un moment de figer un bâtiment, une façade, une porte ou une mosaïque. Toute la rue, façades et toitures, est classée, ce qui a des implications parce qu’on est pas non plus des voyous, on refait la totalité des menuiseries selon la prescription des monuments historiques, elle sont fabriquées à Millot. Mais on n’est pas à Versailles ! Alors, pour l’intérieur, même si on refait tout à la manière de 1860, on considère les contraintes, la façon de vivre d’aujourd’hui. On fait tomber les murs, notamment par rapport au fait que, en 1860, il n’existait pas de salle de bain ou de cabinet de toilette. Pour vous donner un exemple, on ne fait pas des halls d’entrée de 20m² et des chambres de 7, mais plutôt l’inverse.
K : Comment définir l’Haussmannien marseillais ?
On retrouve ce principe haussmannien selon lequel "le premier immeuble d’une rue détermine l’ensemble des autres immeubles" et, bien que quatre ou cinq architectes aient travaillé, on ne peut identifier quel îlot a été fait par l’un ou par l’autre ! Ce côté "rue très longue" aussi, avec les balcons filants, les nombreuses ouvertures, l’alternance en rez-de-chaussée des pleins et des vides entre le commerce et le hall d’entrée ; mais, à part les façades haussmanniennes : corniche, pierre de taille... il y a une vraie spécificité locale. Dès l’entrée, l’immeuble se distingue du modèle parisien, les portes cochères disparaissent pour être remplacées par des petites portes avec derrière un petit escalier, et on grimpe. À l’intérieur c’est du trois-fenêtres marseillais de base, des appartements de 6 à 7 mètres de large, soit la largeur maximale des poutres pré-calibrées alors convoyées par bateau. C’est ainsi qu’a été construite la rue de la République, quasiment les 2/3 : une section en trois-fenêtres, un volume de 70 à 90 m², tommettes partout, pas de parquet, absolument nulle part, aucun élément de modénature*² riche, aucun escalier à double volée, pas d’escalier balancé, pas un lustre, pas un marbre dans les parties communes. C’est vraiment le logement type de l’époque.
K : Comment traitez-vous les matériaux dangereux ?
On est en face, toujours, de 1500 cas particuliers, un coup on a de l’amiante, un coup on n’en a pas, un coup on a des dalles amiantées, un coup des peintures au plomb. Tout ça fait l’objet de plusieurs milliers de prélèvements et donc tout est vérifié. Quand les tommettes sont condamnées, des sociétés spécialisées les enlèvent. L’ensemble de ces prescriptions sont prises en compte, c’est un truc de base aujourd’hui, la totalité des entreprises fonctionnent comme ça, nous-même on a contracté avec une entreprise générale, c’est-à-dire ceux qui ont un lot complet, une mission complète, justement pour éviter d’avoir les travers de certains petits artisans qui voudraient aller très vite. Dumez Méditerranée fait partie du groupe 26 G.T.M. Il y a des responsables sécurité, santé, on a des relations extrêmement suivies avec l’Inspection du Travail : chaque cas particulier est géré selon le même protocole.
K : Assurez-vous la sécurité des appartements contre le cambriolage ?
Depuis Noël, 130 ont été pillés. On a 1500 appartements, 128 entrées principales, assurer la sécurité cela veut dire avoir deux personnes par entrée d’immeuble, ça veut dire 250 personnes, soit plus de personnel que la totalité de la police en centre-ville ; 250 personnes, à raison de 1000 euros par jour par personne, il me faut le budget de Sarkosy France, c’est impensable ! Donc c’est un problème de coût très important, le gardiennage c’est extrêmement cher, les vigiles sont obligés d’être deux, souvent d’avoir un chien. Lorsqu’ils sont plus de cinq, il faut qu’il y ait un sixièmeme mec, il faut qu’ils aient des voitures. Là, je monte une police, j’embauche 250 à 300 personnes, c’est à dire plus que d’ouvriers sur le chantier. La police est mobilisée, tout le monde, mais sur 1500 appartements et 350 commerces, plus Eurazéo, plus les copro, plus tous les autres immeubles et appartements autour, si on fonce jusqu’à Joliette et au-delà de la Major, il faut un effectif de sécurité qui dépasse le nombre de légionnaires disponibles sur toute la planète. Nous, on est obligés de réagir sur du nombre, parfois on sécurise des immeubles quand vraiment y’a des trucs très avérés, très particuliers, mais on peut le faire qu’au coup par coup, on peut pas le faire comme une politique générale.
K : Concernant les commerces, on nous annonce une artère chic ?
Je sais jamais quoi répondre. J’ai l’impression que quand on dit "chic", c’est très sale et qu’il faut aller se laver la bouche après. J’ai l’impression de ça souvent quand je l’entends et à la fois de dire "Finalement c’est vachement bien". Sur les commerces, nous, on va en garder un certain nombre : d’abord ceux qui font leur déclaration normalement et qui se sont pas installés de manière sauvage. L’inspection du travail détient des informations très intéressantes : il y aurait moins de salariés déclarés rue de la République qu’il n’existe de commerces par exemple... En dehors de cette petite plaisanterie, on va garder les pharmacies, boulangeries, P.M.U. tabacs, des commerces plutôt réglos. Ensuite on va retrouver la totalité de ceux que l’on a dans un centre péri-urbain, je précise par rapport au centre historique marseillais qui est le vrai coeur de la ville. D’autant plus qu’à Marseille, ça fonctionne en villages, on l’appelle "La ville des 111 clochers". On va donc retrouver tous les commerces de type art de vivre le quotidien, la bouffe... Mais, effectivement, si vous me posez la question : "Est-ce qu’il n’y aura que des kebabs ?", je vous réponds : " Non". Mais "Est-ce qu’il y aura une boutique Hermès ?", je réponds : "Non". D’ailleurs je ne vois pas les uns comme les autres se positionner sur le luxe, on est à Marseille pas à Aix, Cannes ou rue de Rivoli. Si j’avais eu envie, ce qui n’est pas le cas, d’installer toutes les filiales du groupe Dumas, on m’aurait ri au nez. Il sont très bien rue Paradis et à mon avis ils n’en bougeront pas.
K : Combien d’emplois ont été créés ?
2800-2900. Nous, on génère environ trois cents emplois directs par mois. En indirect, ça dépendra du nombre de mecs que Lafarge va embaucher pour faire notre ciment. Après, y’a des milliers de sous traitants.
Propos recueillis le 15 février 2006 par Patricia Rouillard.
Notes
[1] Le staff est un matériau employé dans l’ornementation ; composition plastique de plâtre et de fibres végétales.
[2] Modénature en architecture fait référence au profil des moulures.
[3] Béton coulé entre banches généralement en bois, qui peut être laissé apparent.
[4] Lire la plaquette délivrée gratuitement par Marseille République : "Naissance et renaissance de la Rue de la République, 1860 - 2010",disponible à l’Espace République, exposition permanente 74 Bd des Dames, du ma au sa, 11h-13h, 14h-19h.
